Besteuerung von Einkünften aus Vermietung von US-Grundvermögen in Deutschland

Besteuerung von Einkünften aus Vermietung von US-Grundvermögen in Deutschland

Im Zusammenhang mit der Nachlassplanung für Deutsche mit Vermögen in den USA werden wir immer wieder auch gefragt, wie Deutschland Einkünfte aus Vermietung von Grundvermögen in den USA versteuert. Der Beitrag erläutert einführend, welcher Staat die Einkünfte einer in Deutschland ansässigen Person ohne US-Staatsangehörigkeit mit US-Grundvermögen besteuert.

Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung von US-Grundvermögen nach US-Recht

Besteuerungsgrundlage

Das Einkommen einer Person ohne US-Wohnsitz und ohne US-Staatsangehörigkeit (non-resident alien) unterliegt der US-Einkommensteuer (U.S. federal income tax), soweit es aus US-Einkommensquellen (U.S. source income) stammt. Einkommen aus Vermietung von Grundvermögen in den USA (rental income from real property located in the U.S.) ist immer U.S. source income (IRC § 861[a][4]) und somit in den USA steuerbar.

Besteuerungsrecht der USA nach dem Doppelbesteuerungsabkommen

Die Vereinigten Staaten von Amerika (USA) und die Bundesrepublik Deutschland haben auf dem Gebiet der Einkommensteuer ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA-USA-ESt.) geschlossen.

Nach Art. 6 Abs. 3 DBA-USA-ESt kann die USA Einkünfte aus der Vermietung von US-Grundvermögen unabhängig von der Ansässigkeit des Eigentümers besteuern.  

Die USA ist daher nicht gehindert die Einkünfte aus Vermietung von US-Grundvermögen zu besteuern. 

Verfahren

Gemäß IRC § 6012 muss jede natürliche Person mit einem Brutto-Einkommen (gross income), welches den persönlichen Freibetrag (personal exemption) zuzüglich dem Grundfreibetrag (basic standard deduction) für eine solche Person übersteigt, eine Steuererklärung abgeben. Die Erklärung erfolgt für einen nicht-residenten Ausländer (non-resident alien) mittels der form 1040NR.

Bei einer Zahlung an einen nonresident alien muss der Zahlende allerdings 30 % des Zahlbetrags (also Brutto-Einnahmen) einbehalten und unmittelbar an die US-Steuerbehörde IRS abführen (withholding tax). Sofern die Mieter (tenant) oder die Hausverwaltung (rental agency) dieser Pflicht nachgekommen sind – dieses wird durch die form 1042-S nachgewiesen – ist eine US-Steuererklärung nicht erforderlich.

Sofern eine Versteuerung nach dem individuellen Steuersatz und auf der Grundlage der Netto-Erträge gewünscht wird, müsste ein entsprechender Antrag gestellt und eine Steuerklärung abgegeben werden.

Besteuerung der Mieteinkünfte aus US-Grundvermögen in Deutschland

Besteuerungsgrundlage

Die Einkünfte aus Vermietung (und Verpachtung) einer Person mit Wohnsitz in Deutschland unterliegen nach § 21 EStG der Einkommensteuer. 

Kein Besteuerungsrecht nach dem Doppelbesteuerungsabkommen

Deutschland kann Einkünfte aus Vermietung von US-Grundvermögen nicht besteuern; allerdings besteht ein Progressionsvorbehalt (Art. 6 i.V.m. Art. 23 (3) Buchst. a S. 1 und 2 DBA-USA-ESt., und § 32b EStG).

Diesen Artikel bewerten
 
 
 
 
 
 
 
12 Bewertungen (85 %)
Bewerten
 
 
 
 
 
 
1
5
4.25
 

Sie haben Fragen zur Beauftragung der Kanzlei?

Wir helfen Ihnen gerne. Um die Kontaktaufnahme so einfach und effizient wie möglich zu gestalten, bitten wir Sie nachfolgendes Kontaktformular zu verwenden und uns Ihr Anliegen zu schildern. Nach Absendung Ihrer Anfrage teilen wir Ihnen schnellstmöglich (in der Regel binnen eines Arbeitstages) mit, ob wir Ihnen helfen können und unterbreiten Ihnen ggf. Terminvorschläge. Selbstverständlich ist Ihre Anfrage nicht mit Verpflichtungen für Sie oder uns verbunden. Wegen der Kosten einer etwaigen Erstberatung oder weitergehenden Beratung finden Sie unter Vergütung Informationen. Selbstverständlich können Sie sich aber auch direkt an die Autoren des Beitrags wenden.

Formular
captcha
Sie haben die Möglichkeit Anlagen (Texte, Dokumente) an Ihre Nachricht anzufügen (max. 5 MB).