Besteuerung von Einkünften aus Vermietung von US-Grundvermögen in Deutschland

Besteuerung von Einkünften aus Vermietung von US-Grundvermögen in Deutschland

Im Zusammenhang mit der Nachlassplanung für Deutsche mit Vermögen in den USA werden wir immer wieder auch gefragt, wie Deutschland Einkünfte aus Vermietung von Grundvermögen in den USA versteuert. Der Beitrag gibt eine kurze Einführung.

Besteuerungsrecht der USA nach dem Doppelbesteuerungsabkommen

Die Vereinigten Staaten von Amerika und Deutschland haben auf dem Gebiet der Einkommensteuer ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA-USA-ESt.) geschlossen. Danach kann die USA Einkünfte aus der Vermietung von US-Grundvermögen  besteuern, Art. 6 Abs. 3 DBA-USA-ESt. 

Besteuerung der Mieteinkünfte eines Non-Resident Alien nach US-Recht

Das Einkommen eines nicht-residenten Ausländers (non-resident alien) unterliegt der US-Einkommensteuer, soweit es aus US-Einkommensquellen (U.S. source income) stammt. Einkommen aus Vermietung von Grundvermögen in den USA (rental income from real property located in the U.S.) ist immer U.S. source income (IRC § 861(a)(4)) und somit in den USA steuerbar.

Gemäß IRC § 6012 muss jede natürliche Person mit einem Brutto-Einkommen (gross income), welches den persönlichen Freibetrag (personal exemption) zuzüglich dem Grundfreibetrag (basic standard deduction) für eine solche Person übersteigt, eine Steuererklärung abgeben. Die Erklärung erfolgt für einen nicht-residenten Ausländer (non-resident alien) mittels der form 1040NR.

Bei einer Zahlung an einen nonresident alien muss der Zahlende allerdings 30 % des Zahlbetrags (also Brutto-Einnahmen) einbehalten und unmittelbar an die US-Steuerbehörde IRS abführen (withholding tax). Sofern die Mieter (tenant) oder die Hausverwaltung (rental agency) dieser Pflicht nachgekommen sind – dieses wird durch die form 1042-S nachgewiesen – ist eine US-Steuererklärung nicht erforderlich. Sofern eine Versteuerung nach dem individuellen Steuersatz und auf der Grundlage der Netto-Erträge gewünscht wird, müsste ein entsprechender Antrag gestellt und eine Steuerklärung abgegeben werden.

Besteuerung der US-Mieteinkünfte in Deutschland

Die Einkünfte aus Vermietung von Grundvermögen in den USA sind in Deutschland nicht steuerbar. Allerdings besteht ein Progressionsvorbehalt (Art. 6 i.V.m. Art. 23 (3) Buchst. a S. 1 und 2 DBA-USA-ESt., und § 32b EStG).

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