Die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilen im Vereinigten Königreich von Großbritannien und Nordirland (UK)

Die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilen im Vereinigten Königreich von Großbritannien und Nordirland (UK)

Bei der Abwicklung von Erbschaften in England und Wales begleiten wir oftmals auch den Verkauf von Grundvermögen im UK. Dabei stellt sich auch die Frage, wie der Erlös aus dem Verkauf von geerbten Immobilien im Vereinigten Königreich von Großbritannien und Nordirland (UK) besteuert wird. Der Beitrag gibt eine Einführung in die Besteuerung des Gewinns aus der Veräußerung von Grundvermögen im UK bei Ansässigkeit des Erben/Veräußerers in Deutschland.

Britische Kapitalgewinnsteuer

Nach dem britischen Steuerrecht unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, der nicht die Hauptwohnsitzimmobilie ist, der  britischen Kapitalgewinnsteuer (capital gains tax). Steuerbar ist auch der Gewinn aus der Veräußerung von Grundvermögen im UK von Seiten einer nicht im UK ansässigen Person.

Berechnung des Gewinns

Die Kapitalertragssteuer ist auf den Gewinn zu zahlen, der beim Verkauf erzielt wird. Der Gewinn ist der Veräußerungserlös abzüglich des Anschaffungswertes.

Die HRMC erlaubt es Verkäufern, sowohl die Kauf- als auch die Verkaufskosten abzuziehen. Dazu gehören Makler- und Anwaltsgebühren sowie die beim Kauf der Mietwohnung gezahlte Stempelsteuer. Auch die Kosten für Verbesserungen (nicht aber für die Instandhaltung) können abgezogen werden. 

Bei einem Erwerb der Immobilie von Todes wegen übernimmt der Erwerber nicht den steuerlichen Buchwert des Erblassers, sondern der Buchwert wird nach dem Verkehrswert am Tage des Todes bestimmt. Bei im Wert gefallenen Immobilien bedeutet dies, dass der potentielle Verlust nicht mehr steuermindernd durch Verkauf realisiert werden kann. Bei einem Wertzuwachs der Immobilie führt die Anhebung des Buchwertes auf den Tod zu einem Steuervorteil.

Steuersätze

Bei Immobilienverkäufen beträgt die CGT 18 % für Steuerpflichtige mit normalem Steuersatz und 28 % für Steuerpflichtige mit höherem Steuersatz.  Dabei ist zu beachten, dass der CGT-Satz von 18 % nur auf den Betrag angewandt, der dem Verkäufer im Rahmen des Grundsteuersatzes zur Verfügung steht.

Freibetrag

Der Freibetrag für Kapitalerträge beträgt im Steuerjahr 2022:  £12.300.

Deutsche Einkommensteuer

Nach Art. 13 Abs. 1 DBA-UK-ESt kann Einkommen aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Art. 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen) DBA-UK-ESt grundsätzlich (nur) im Belegenheitsstaat besteuert werden.

Die Bundesrepublik Deutschland hat sich auch nicht vorbehalten Einkünfte aus der Veräußerung von Grundvermögen im UK bei Ansässigkeit des Steuerpflichtigen in Deutschland zu besteuern. Vielmehr wird nach Art. 23 DBA-UK-ESt die Doppelbesteuerung durch Freistellung unter Progressionsvorbehalt vermieden (Art. 13 i.V.m. Art. 23 Abs. 1 Buchst. a). Der Progressionsvorbehalt  hat zur Folge, dass der im UK erzielte Veräußerungsgewinn zwar nicht Teil der deutschen Steuer unterliegenden Bemessungsgrundlage wird, er aber bei der Berechnung des auf die der tariflichen Steuer unterliegenden Einkünfte berücksichtigt wird. Dies gilt aber natürlich nur dann, wenn der Veräußerungsgewinn überhaupt nach § 23 Abs. 1 Nr.1 EStG der deutschen Einkommensteuer unterfällt.

Die UK Capital Gains Tax kann nicht nach § 34c EStG auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden (§ 34c Abs. 6 EStG).

Sie mindert auch nicht die Bemessungsgrundlage des in Deutschland zu berücksichtigenden Veräußerungsgewinns (vgl. § 12 Nr. 3 EStG). 

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