Grundbesitz im Ausland - Bewertung bei der Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer

Grundbesitz im Ausland - Bewertung bei der Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer

Unsere Mandanten vertreten wir oftmals auch bei der Erklärung der Erbschaftsteuer. Dabei stellt sich oft die Frage, welcher Wert bei Grundvermögen im Ausland angegeben werden soll. Der Beitrag führt in die Rechtslage ein und zeigt Handlungsalternativen auf.

Maßgeblichkeit des "gemeinen Wertes"

Ausländisches Vermögen unterliegt nicht der gesonderten Feststellung (§ 151 Abs. 4 BewG). Vielmehr werden derartige Werte als unselbständige Besteuerungsgrundlagen im Rahmen der Erbschaftsteuerveranlagung festgestellt. 

Ausländischer Grundbesitz ist gemäß § 12 Abs. 7 ErbStG nach § 31 BewG zu bewerten. Dieser verweist auf den  "gemeine Wert" im Sinne von § 9 BewG. Danach wird der "gemeine Wert" durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert). Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen (§ 9 Abs. 2 BewG). Solche Umstände sind z.B. Zustand, Lage, Größe oder Material. 

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (z.B. bei Liebhaberkauf oder Notverkauf) sind nicht zu berücksichtigen (§ 9 Abs. 2 BewG). Als persönliche Verhältnisse sind insbesondere Verfügungsbeschränkungen (z.B. Verfügungsverbot des Vorerben) anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind (§ 9 Abs. 3 BewG).

Der Umstand, dass der Steuerpflichtige nicht am Ort der Immobilie wohnt, dürfte nur in Ausnahmefällen zu einem niedrigeren Wertansatz führen (z.B. wenn er nach ausländischem Recht landwirtschaftliche Fläche umgehend verkaufen muss und in Ansehung dieses Umstand nur ein niedrigerer Preis erzielbar ist). Allerdings sind nach unserer Auffassung - jedenfalls wenn eine Nutzung nicht wirtschaftlich möglich ist - die Verkaufskosten und Kosten der Instandhaltung bis zum Verkauf als Kosten der Nachlassabwicklung zu berücksichtigen. 

Grundstücke, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegen, sind mit den Werten anzusetzen, die sich nach den Bewertungsvorschriften für Inlandsvermögen ergeben. Die Anwendung der inländischen Bewertungsvorschriften scheitert in der Praxis jedoch regelmäßig dann, wenn Bodenrichtwerte, ortsübliche Mieten oder Liegenschaftszinssätze nicht verfügbar bzw. nicht ermittelbar sind. Der Steuerwert muss dann im Wege der Schätzung ermittelt werden (siehe auch Hessische FG Urteil vom 24.05.2013 - 1 K 139/0). 

Ermittlung des gemeinen Werts 

Der Steuerpflichtige muss bei der Erklärung der Erbschaftsteuer den gemeinen Wert angeben. Das Gesetz sagt nicht, wie er den gemeinen Wert ermitteln soll, insbesondere wird nicht die Ermittlung durch ein Sachverständigengutachten zum Wert der Auslandsimmobilie gefordert. Der Steuerpflichtige ist daher im Grundsatz frei, wie er den gemeinen Wert ermittelt.

Nachfolgend werden die besonderen Problemstellungen bei verschiedenen Verfahren zur Ermittlung des gemeinen Wertes untersucht.  

Sachverständigengutachten

Der gemeine Wert kann stehts durch Sachverständigengutachten ermittelt werden. Allerdings kann es bei Auslandsimmobilien für den Sachverständigen schwierig sein die Anforderungen, welche an ein Wertgutachten zum Nachweis eines niedrigeren Wertes von  Inlandsimmobilien gestellt werden, zu erfüllen, z.B. weil bestimmte Daten nicht vorliegen oder es einfach keine Gutachtenpraxis gibt, welche der in Deutschland entspricht. Daher sind an ein Gutachten zur Ermittlung des gemeinen Wertes einer Auslandsimmobilie nicht die gleichen Anforderungen zu stellen wie an ein Gutachten zur Bestimmung eines niedrigeren Wertes.  Dementsprechend hat das Hessische FG mit Urteil vom 24.05.2013 - 1 K 139/09 entschieden, dass bei der Berechnung des gemeinen Wertes von Auslandsimmobilien eine sachgerechte Schätzung (§ 162 AO) durch Anwendung des Ertragswertverfahrens nicht geboten ist, soweit keine ortsübliche Miete ermittelt werden kann und der Liegenschaftszinssatz nicht bestimmbar ist. 

Vorsicht: Beim Vorliegen sowohl eines Sachverständigengutachtens als auch eines zeitnahen Grundstückskaufvertrags soll nach Auffassung des G Berlin-Brandenburg 15.9.10,3 K 3232/07 auch ein gegenüber dem Gutachterwert höherer Kaufpreis herangezogen werden können. 

Kaufpreis

Stichtag für die Bewertung ist zwar im Grundsatz der Todestag des Erblassers (§ 11 ErbStG), der gemeine Wert kann bei einem Kauf oder Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag aber durch den Kaufpreises nachgewiesen werden (vgl. R B 198 ErbStR 2011).

Ist ein Kaufpreis außerhalb des Zeitraums von einem Jahr zustande gekommen und sind die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen zum Bewertungsstichtag unverändert geblieben, kann auch dieser als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen (BFH 2.7.04, II R 55/01).

Steuerwerte

Oftmals werden für Steuerzwecke (z.B. valor catastral) ermittelte Werte in der Erklärung angegeben. Dies ist nicht notwendig unrichtig, da auch so ein Steuerwert den gemeinen Wert abbilden kann. Allerdings sollte stets hinterfragt werden, wie der Steuerwert nach ausländischem (Steuer-) Recht ermittelt wurde. Wurde der Wert anhand von Verkäufen vergleichbarer Immobilien ermittelt, kann auch der Steuerwert den gemeinen Wert widerspiegelt. Oftmals werden die Steuerwerte aber nicht den gemeinen Wert ausweisen, sondern einen fiktiven Wert oder einen Wert in einem nicht maßgeblichen Zeitraum. In einem solchen Fall sollte der Wert nicht angegeben werden oder nur unter Hinweis auf darauf, dass es sich um einen Steuerwert handelt.  

Bescheinigungen von ausländischen Behörden, Notaren oder Rechtsanwälten

Ausländische Notare und Rechtsanwälte können oftmals den Wert einer Immobilie gut einschätzen. So sind z.B. französische Notare auch als Makler tätig und haben daher Sachverstand. Wenn die Bescheinigung den gemeinen Wert ausweist, kann daher auch dies der Erklärung zu Grunde gelegt werden. Allerdings muss damit gerechnet werden, dass das Finanzamt die Angabe hinterfragt und weitere Angaben zur Immobilie verlangt. 

Berücksichtigung von Bewertungsabschlägen nach deutschem Recht

Für Wohnzwecke vermieteter Grundbesitz ist nur mit 90 Prozent seines Wertes anzusetzen sind (§ 13d ErbStG). Der zu Wohnzwecken vermietete Grundbesitz kann im Inland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums gelegen sein.

Erhöhte Mitwirkungspflicht

Zu beachten ist, dass den Steuerpflichtigen bei Auslandsimmobilien den Sachverhalt aufzuklären und die erforderlichen Beweismittel zu beschaffen hat (erhöhte Mitwirkungspflicht bei Auslandssachverhalten), § 90 Abs. 2 AO. Hieraus dürfte sich nicht ergeben, dass der Steuerpflichtige auf Anforderung ein Gutachten über den Verkehrswert der Auslandsimmobilie vorzulegen hat. Allerdings wird man von ihm verlangen können, dass er Angaben zum Objektzustand macht und etwaiges Sonderwissen über Vergleichswerte aufdeckt. 

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