Spanische Gewinnsteuer beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Spanische Gewinnsteuer beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Als spanischer Rechtsanwalt (Abogado) und Experte für spanisches Immobilienrecht werde ich immer wieder von deutschen Mandanten gefragt, wie ob beim Verkauf einer Immobilie in Spanien "Spekulationssteuer" zu zahlen ist und wie der steuerbare Veräußerungsgewinn ermittelt wird. Der Beitrag erläutert die Rechtslage einführend und gibt Hinweise, was beim Verkauf einer Immobilie in Spanien insoweit zu beachten ist.

Einführung

Rechtsgrundlagen

Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Spanien unterliegt der spanischen Einkommensteuer. Sie wird auch als Gewinnsteuer (Impuesto Sobre las Ganancias de Capital) bezeichnet. Für Personen mit gewöhnlichen Wohnsitz (residencia habitual) richtet sich die Besteuerung von Einkünften jeder Art nach dem LIRPF und für Personen ohne gewöhnlichen Wohnsitz in Spanien nach dem LIRNR. Soweit nachfolgend das LIRPF zitiert wird, gilt Entsprechendes auch für die Besteuerung nach dem LIRNR sofern nicht etwas anderes dargelegt wird.

Subjektive Steuerpflicht

Steuerpflichtig ist der Verkäufer. 

Ermittlung des steuerbaren Gewinns

Zu versteuern ist die Differenz zwischen dem Erwerbswert (valor de adquisición) und dem Übertragungswert (valor de transmisión), Art. 34 LIRPF.

Der Erwerbswert setzt sich zusammen aus dem Entgelt (gezahlter Kaufpreis) unter Hinzurechnung 

  • der Erwerbsnebenkosten (z.B. Notarkosten, Grundbuchkosten, Anwaltskosten),
  • der Wartungs- und Reparaturkosten, 
  • der Investitions- oder Verbesserungskosten (z.B. Bau eines Schwimmbades oder Sanierung) und
  • den durch den Erwerb ausgelösten Steuern (z.B. Grunderwerbsteuer, Erbschaftsteuer), Art. 35 LIPRPF.

Hinweis: Bei Verkäufen bis Ende 2014 wurde der Anschaffungswert einer Immobilie beim Verkauf durch einen Koeffizienten erhöht. Hierdurch wurde der Anschaffungswert um die Inflation bereinigt. Dieser Koeffizient (Artikel 35 Ab. 2  LIRPF) entfällt für Verkäufe nach dem 01.01.2015 ohne Übergangsregelung.

Wenn der Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung erfolgte, gilt als Anschaffungswert der nach den Regeln des spanischen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes ermittelte Wert (Art. 36 LIRF). 

Wenn eine Immobilie verkauft wird, die während ihrer Nutzungsdauer vermietet wurde, wird der steuerlich geltend gemachte Wertverlust ("Abschreibung") vom Anschaffungswert abgezogen.

Der Übertragungswert ist der Verkaufserlös abzüglich der Veräußerungskosten (z.B. Steuer, Notar, Grundbuchamt, Makler, Rechtsanwalt und Steuerberater).

Vorsicht: Zur Bekämpfung der Steuerhinterziehung durch "Unterverbriefung" überprüfen die Finanzbehörden den beurkundeten Verkaufspreis anhand von bestimmten Kriterien, u.a. dem Katasterwert (valor catastral). Ist der Wert zu niedrig muss daher mit einer Nachfestsetzung gerechnet werden (gegen welche dann der Rechtsweg eröffnet ist).  

Altfallregelung für vor dem 31.12.1986 erworbene Immobilien

Bei Immobilien, die vor dem 31.12.1986 erworben wurden, wird der bis zum 20.01.2006 erzielte Gewinn nicht besteuert (Altfall-Regelung). Für Veräußerungen ab dem 01.01.2015 gilt dies nicht mehr. 

Steuersatz 

Der Steuersatz für Steuerpflichtige mit steuerlichem Wohnsitz (residencia habitual) oder ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien (no-residentes) ist in 2019, 2020 und 2021 19 %. 

Steuerbefreiungen beim Verkauf der gewöhnlichen Hauptwohnung

Der Gewinn aus dem Verkauf der gewöhnlichen Wohnung (vivienda habitual) ist steuerfrei wenn (alternativ) der Verkäufer

  • 65 Jahre oder älter ist,
  • eine pflegebedürftige Person (situación de dependencia severa o gran dependencia) im Sinne des Gesetzes 39/2006 (Ley de Dependencia) ist oder
  • in ein neues selbst genutztes Wohnobjekt innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung investiert  (reinversión en vivienda habitual).

Steuerbefreiung für Verkäufer, die 65 Jahre oder älter sind

Gemäß Art. 33-4-b des Einkommensteuergesetzes (Ley 35/2006 IPRF) sind "... Kapitalgewinne, die... bei der Verlegung des gewöhnlichen Wohnsitzes von Personen über 65 Jahren oder von Personen in einer Situation schwerer oder erheblicher Pflegebedürftigkeit gemäß dem Gesetz zur Förderung der persönlichen Autonomie und der Betreuung von Personen in einer Situation der Pflegebedürftigkeit..." entstehen, von der Steuer befreit sind. Unerheblich ist es dabei, ob die Person Spanier oder Ausländer ist. 

Steuerbefreiung bei Verkauf der gewöhnlichen Wohnung und Reinvestition

Gemäß Artikel 38 des spanischen Einkommensteuergesetzes (Ley 35/2006 IRPF) können "... Gewinne, die aus der Übertragung der gewöhnlichen Wohnung des Steuerpflichtigen erzielt werden, von der Besteuerung ausgenommen werden, sofern der gesamte aus der Übertragung erzielte Betrag in den Erwerb einer neuen gewöhnlichen Wohnung unter den durch Verordnung festgelegten Bedingungen reinvestiert wird. Wenn der reinvestierte Betrag geringer ist als der bei der Übertragung erhaltene Gesamtbetrag, ist nur der dem reinvestierten Betrag entsprechende Teil des erzielten Veräußerungsgewinns von der Besteuerung ausgenommen.

Nach Artikel 41 des Dekrets 439/2007 muss "... die Reinvestition des bei der Übertragung erhaltenen Betrags entweder einmal oder nacheinander innerhalb eines Zeitraums von höchstens zwei Jahren ab dem Datum der Übertragung.... erfolgen". Auch die bei der Veräußerung erzielten Beträge, die zur Deckung des Preises eines neuen gewöhnlichen Wohnsitzes bestimmt sind, der innerhalb der letzten zwei Jahre vor der Übertragung des früheren Wohnsitzes erworben wurde, berechtigen zur Steuerbefreiung für Reinvestitionen.

Mit Decreto ley HAP 2474/2015 wurde die Steuerbefreiung nun auch auf den Erwerb einer ständigen Wohnsitz-Immobilie in einem anderen EU-Staat oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) ausgedehnt. 

Der Antrag auf Gewährung der Steuerbefreiung (Solicitud de devolución por exención por reinversión en vivienda habitual) ist binnen 3  Monaten ab dem Datum der Neuinvestition bei der zuständigen spanischen Steuerbehörde zu stellen. 

Erklärung der Gewinnsteuer

Hat der Verkäufer seinen steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien (no residente) ist er verpflichtet, die Gewinnsteuer selbst zu berechnen und abzuführen. Bei dieser Selbstveranlagung (autoliquidación) ist das  Formular (modelo) 210 zu verwenden. Die Frist zur Erklärung beträgt 3 Monate ab Ende der Frist zur Abführung des steuerlichen Rückbehalts (retención), d.h.  innerhalb von 4 Monaten nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags. 

Personen mit steuerlichem Wohnsitz (residencia habitual) in Spanien erklären die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie in der jährlichen spanischen Steuererklärung.

Rückbehalt

Hat der Verkäufer keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien, wird bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags vom Käufer zur Sicherung der Steuerzahlung 3 % des beurkundeten Kaufpreises einbehalten. Der Käufer führt den steuerlichen Rückbehalt (retención) innerhalb einer Frist von 1 Monat unmittelbar an den spanischen Fiskus ab. Der Rückbehalt hat keine Abgeltungswirkung, d.h. sie ist lediglich eine Vorauszahlung auf die Steuerschuld und entbindet nicht von der Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung. Im Falle einer Überzahlung kann auf Antrag eine Erstattung erfolgen. 

Die gemeindliche Wertzuwachssteuer - Plusvalía

Neben der Gewinnsteuer fällt oftmals noch gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) an. 

Deutsche Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Spanien-Immobilie 

Deutschland besteuert den Gewinn unter den Voraussetzungen des §§ 2223 EStG

Ausgenommen von der Versteuerung nach § 23 EStG sind Immobilien die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ferienwohnungen und Ferienhäuser, die nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, dienen im Grundsatz nicht Wohnzwecken (R 7.2 Abs. 1 Satz 3 EStR). Eine selbst genutzte Ferienwohnung, die nicht zur Vermietung bestimmt ist, ist allerdings nach Auffassung des BFH § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG begünstigt (BFH hat mit Urteil vom 27.6.2017, IX R 37/16). 

Nach Ablauf der 10-jährigen "Spekulationsfrist" ist der Verkaufsgewinn aber in jedem Fall steuerfrei.

Hinweis: Bei Erwerb der Immobilie von Todes wegen (z.B. als Erbe) berechnet sich die Frist ab Erwerb durch den Erblasser. 

Zu beachten ist, dass die Besteuerung des Wertzuwachses nach deutschem Recht nach anderen Grundsätzen erfolgt. Neben der bereits erwähnten Spekulationsfrist ist insbesondere auch bedeutsam, dass der Erwerb von Todes wegen kein relevanter Stichtag ist.

Deutsch-spanisches Doppelbesteuerungsabkommen

Mit Wirkung zum 1. Januar 2013 ist das neue deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen für Steuer vom Einkommen und vom Vermögen (nachfolgend "DBA-ESt-Spanien") in Kraft getreten. Nach Art. 13 Abs. 1 DBA-ESt.-Spanien können Gewinne, die eine in Deutschland ansässige Person aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne von Art. 5 erzielt, das in Spanien liegt, in Spanien besteuert werden.

Nach Artikel 13 (1) des DBA-ESt-Spanien können private Veräußerungsgewinne von Deutschen aus dem Verkauf einer Immobilie in Spanien auch in Deutschland besteuert werden. 

Die Doppelbesteuerung bei der Gewinnsteuer wird gemäß Art. 22 (2) b) vii) DBA-ESt-Spanien durch Anrechnung der spanischen Gewinnsteuer auf die deutsche Spekulationssteuer vermieden, wenn der Steuerpflichtige seinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland hatte.

Glossar:  Rückbehalt (retención)steuerlicher Wohnsitz (residencia habitual)gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía)

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