Verkauf einer Immobilie in den USA

Der Verkauf einer Immobilie in den USA unterscheidet sich deutlich von einem Verkauf einer Immobilie in Deutschland. Hierzu verweisen wir exemplarisch für Florida auf den Beitrag Kauf und Verkauf einer Immobilie in Florida. Nachfolgende Darstellung beschränkt sich auf die Besteuerung des Veräußerungsgewinns. 

US-Kapitalgewinnsteuer

Nach US-Steuerrecht unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie (Verkaufsgewinn) der  US-Kapitalgewinnsteuer (capital gains tax). Steuerbar ist auch der Gewinn aus der Veräußerung von Grundvermögen von Seiten eines nicht-ansässigen Ausländers (nonresident alien).

Berechnung des Gewinns

Der steuerpflichtige Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist die Differenz zwischen Verkaufspreis (abzüglich Verkaufskosten) und de steuerlichen Buchwert (basis) der Immobilie. Der steuerliche Buchwert entspricht grundsätzlich den Anschaffungskosten/Herstellungskosten (cost). Der steuerliche Buchwert ist in bestimmten Fällen anzupassen. Die wichtigsten Anpassungen (basis adjustments) sind die Absetzung für Abnutzung (depreciation deduction) und nachträgliche Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten (improvement) nach IRC §§ 1011(a), 1016.

Bei einem Erwerb der Immobilie von Todes wegen (transfer at death) übernimmt der Erwerber nicht den steuerlichen Buchwert (basis) des Erblassers, sondern die basis wird nach dem Verkehrswert (fair market value) am Tage des Todes bestimmt. Bei im Wert gefallenen Immobilien bedeutet dies, dass der potentielle Verlust nicht mehr steuermindernd durch Verkauf realisiert werden kann (Ausnahme vom Grundsatz der basis recovery). Bei einem Wertzuwachs der Immobilie für die Anhebung der basis auf den Tod (step-up in basis) nach IRC § 1014 zu einem Steuervorteil. 

Das Bruttoeinkommen umfasst nicht den Gewinn aus dem Verkauf oder Tausch von Immobilien, wenn diese Immobilien während des Fünfjahreszeitraums, der mit dem Datum des Verkaufs oder Tauschs endet, im Besitz des Steuerpflichtigen waren und von ihm für einen Zeitraum von insgesamt mindestens zwei Jahren (730 Tagen) als Hauptwohnsitz genutzt wurden (IRC § 121). Im Grundsatz darf der Betrag des Gewinns, der nach IRC § 121  ausgeschlossen ist, 250.000 $ nicht überschreiten.  Im Falle eines Ehepaares, das eine gemeinsame Steuererklärung für das Steuerjahr des Verkaufs oder des Tauschs der Immobilie abgibt, ist der Freibetrag $500.000 wenn

• einer der beiden Ehepartner die Eigentumsvoraussetzungen erfüllt;
• beide Ehegatten die Nutzungsvoraussetzungen erfüllen; und
• keiner der Ehegatten aufgrund von IRC § 121 (3) für die Vergünstigungen von Unterabschnitt (a) in Bezug auf solches Vermögen nicht in Betracht kommt.

Die Befreiung wird nach IRC § 121 (3) niicht für eine Veräußerung oder einen Tausch durch den Steuerpflichtigen, wenn während des Zweijahreszeitraums, der mit dem Datum einer solchen Veräußerung oder eines solchen Tauschs endet, eine andere Veräußerung oder ein anderer Tausch durch den Steuerpflichtigen stattgefunden hat, auf den Unterabschnitt (a) Anwendung fand.

Gemäß IRC § 1031 kann ein Steuerzahler die Erfassung von Kapitalgewinnen und die damit verbundene Bundeseinkommenssteuerschuld beim Tausch bestimmter Arten von Immobilien aufschieben. 

Steuersatz 

Wurde die Immobilie weniger als 12 Monate gehalten (short-term capital gains tax): Es gilt der allgemeine Steuersatz nebst etwaiger bundesstaatlicher Zuschläge. 

Die Steuersätze für langfristige Kapitalgewinne (long term capital gains) im Jahr 2024  (die bei der Steuererklärung im Jahr 2025 angegeben werden) können nachfolgender Tabelle entnommen werden:  

US-Quellensteuer

Grundsatz

Gemäß IRC § 1445 (a) soll der Erwerber, wenn der Verkäufer eine fremde Person (foreign person) war, 15% des Bruttoverkaufspreises einbehalten (sog. FIRPTA withholding tax). Dies dient der Sicherung des Steueranspruchs der USA. Eine "fremde Person" in diesem Sinne ist 

• ein nicht-ansässiger Ausländers (nonresident alien),
• eine ausländische Körperschaft, die keine Wahl gemäß IRC § 897(i) getroffen hat, um als inländische Körperschaft behandelt zu werden,
• eine ausländische Personengesellschaft,
• ein ausländischer Trust (foreign trust) oder
• ein ausländischer Nachlass (foreign estate).

Ausnahmen

Nach IRC § 1445 (b) gibt es einige Ausnahmen von der Pflicht zum Einbehalt. Die wichtigsten Ausnahmen sind: 

• Der Verkäufer legt eine Versicherung an Eides statt vor, wonach er keine nicht-ansässiger Ausländer ist (nonforeign affidavit);
• Der Verkäufer legt eine Bescheinigung der IRS (qualifying statement) vor, das keine Steuer zu zahlen ist oder diese gezahlt wurde;
• Der Veräußerungserlös übersteigt nicht USD 300.000 und der Käufer nutzt die erworbene Immobilie als Wohnung. 

Nach IRC § 1445 (c) kann auch der Einbehalt auf einen bestimmten Betrag beschränkt werden. 

Verfahren

Der Erwerber muss den einbehaltenen Betrag mit der form 8228 binnen 10 Tagen nach der Eigentumsübertragung (closing) an die US-Steuerbehörde IRS abführen. Der Verkäufer erhält zum Nachweis der Abführung die ausgefüllte form 8288-A. Dieses Formular sollte der form 1040NR beigelegt werden. Bei Überzahlung kann auf Antrag unter bestimmten Voraussetzungen Erstattung erfolgen. Hierzu verweisen wir auf den Beitrag Rückerstattung der US-Quellensteuer auf Zahlungen an Deutsche ohne Wohnsitz in den USA nach einem Erbfall. 

Bei Beschränkung des Einbehalts nach IRC § 1445 (c)(1)(B) íst das Steuerformular Form 8288-B (Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests) einzureichen. 

Deutsche Einkommensteuer 

Einkommen aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Art. 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen) DBA-USA-ESt, das in den USA liegt, kann nur in den USA besteuert werden (Art. 13 DBA-USA-ESt). 

Allerdings besteht ein Progressionsvorbehalt (Art. 13 i.V.m. Art. 23 Abs. 3 Buchst. a S. 1 und 2 DBA-USA-ESt., § 32 b Abs. 1 Nr. 3 EStG).Der Progressionsvorbehalt  hat zur Folge, dass der in den USA erzielte Veräußerungsgewinn zwar nicht Teil der deutschen Steuer unterliegenden Bemessungsgrundlage wird, er aber bei der Berechnung des auf die der tariflichen Steuer unterliegenden Einkünfte berücksichtigt wird. Dies gilt aber natürlich nur dann, wenn der Veräußerungsgewinn überhaupt nach § 23 Abs. 1 Nr.1 EStG der deutschen Einkommensteuer unterfällt. 

Die US-Bundes-Einkommensteuer kann nicht nach § 34c EStG auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden (§ 34c Abs. 6 EStG).

Sie mindert auch nicht die Bemessungsgrundlage des in Deutschland zu berücksichtigenden Veräußerungsgewinns (vgl. § 12 Nr. 3 EStG). 

Glossar: Nicht-ansässiger Ausländer (nonresident alien); stepped-up basis