Das FG Düsseldorf hat mit Urteil vom Urt. v. 27.11.2025 – 11 K 2562/22 BG entschieden, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht durch ein Sachverständigengutachten erbracht werden kann, wenn bei einer stichtagsnahen Veräußerung ein den Ertragswert übersteigender Kaufpreis erzielt worden ist.
Auszug aus der Entscheidung:
"Selbst wenn die vorgelegten Gutachten grundsätzlich die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten erfüllen - wie es der Beklagte bestätigt -, sind sie nicht geeignet, einen Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert zu erbringen. Denn der Übernahme der Werte aus den Gutachten steht die Höhe der durch den Verkauf der Grundstücke erzielten Kaufpreise entgegen. Nicht zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die laut Gutachten ermittelten Werte den gemeinen Wert der Grundstücke widerspiegeln.
Maßgebend für die Ablehnung eines erbrachten Nachweises durch die Gutachten ist die Erkenntnis, dass der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis für ein Wirtschaftsgut den sichersten Anhaltspunkt für den Wert des Wirtschaftsguts liefert. Dies orientiert sich an der Regelung des § 9 Abs. 2 BewG, wonach der gemeine Wert durch den Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Demgegenüber ist ein Sachverständigengutachten nicht vorrangig gegenüber einer stichtagsnahen Veräußerung zu berücksichtigen (vgl. Niedersächsisches FG, Urteil vom 06.09.2018 - 1 K 68/17, EFG 2019, 503). Ein derartiger Vorrang ist weder dem Gesetz zu entnehmen noch wäre es sachgerecht. Vielmehr folgt aus § 9 Abs. 2 BewG, dass der Gesetzgeber sich von dem Gedanken leiten ließ, dass der Marktpreis den gemeinen Wert eines Wirtschaftsguts am treffendsten widerspiegelt (vgl. FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.09.2020 - 3 K 3232/07, EFG 2011, 1386). Dies bedeutet, dass der nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelte Marktpreis für ein Wirtschaftsgut die beste Gewähr dafür bietet, den wahren Wert (gemeiner Wert bzw. Verkehrswert) eines Wirtschaftsgutes abzubilden. Die Wertermittlung durch einen Gutachter stellt demgegenüber stets eine mit zahlreichen Unwägbarkeiten verbundene Schätzung dar, die - auch wenn das Gutachten in sich schlüssig ist und nach den gesetzlichen Regeln erstellt wurde - zu Werten führen kann, die nicht dem Verkehrswert entsprechen.
Das Finanzgericht kann beim Vorliegen sowohl eines vom Steuerpflichtigen beigebrachten Sachverständigengutachtens als auch eines zeitnahen Grundstückskaufvertrages beide Beweismittel für seine Überzeugungsbildung heranzuziehen. Der im Finanzgerichtsprozess herrschende Untersuchungsgrundsatz (vgl. § 76 Abs. 1 FGO) gebietet es, bei der Wertung des Parteivorbringens - nämlich die von dem Kläger beigebrachten Gutachten - auch weitere Erkenntnisse bei der Urteilsfindung zu berücksichtigen, auch wenn die Bewertungsvorschriften keinen generellen Vorrang tatsächlich erzielter Verkaufspreise enthalten. Denn die Auslegung der §§ 179 und 182 bis 196 BewG hat sich am gemeinen Wert zu orientieren (§ 177 BewG i.V.m. § 9 BewG). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann in diesem Zusammenhang ein zeitnah zum Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis von Bedeutung sein und in die Überzeugungsbildung des Gerichts einfließen.
Außergewöhnliche Umstände - wie von dem Kläger angeführt -, die die Preisfindung bei der Veräußerung des Grundstücks beeinflusst haben könnten, sind weder substantiiert vorgetragen noch nachgewiesen. Der Vortrag des Klägers, der erzielte hohe Kaufpreis sei auf eine besondere Motivation der Erwerberin zurückzuführen, beruht allein auf Vermutungen und vermag keine besonderen Verhältnisse im Sinne des § 9 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BewG zu belegen, zumal derartige Umstände typisch für den „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ im Sinne des § 9 Abs. 2 BewG sind. Dass der Grundstückserwerberin der wahre Zustand und damit der Wert des Grundstücks nicht bekannt war und sie ohne Veranlassung einen deutlich höheren Kaufpreis gezahlt hat, ist nicht ersichtlich. Im Gegenteil hat die Käuferin der Grundstücke auf Anfrage des Gerichts mitgeteilt, dass der von ihr gezahlte Kaufpreis nach ihrer Einschätzung dem am Markt erzielbaren Verkehrswert entspricht. In die interne Kaufpreisermittlung flossen nach ihren Angaben auch die zu erwartenden Investitionen zur Instandsetzung und Entwicklung der Immobilien ein. Zudem konnten - entgegen dem Vortrag des Klägers - die Liegenschaften vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags lediglich teilweise besichtigt werden, die Käuferin hat anscheinend gerade nicht bewusst darauf verzichtet, wie es der Kläger suggerieren will. Die Käuferin hat sich bei der Bewertung im Wesentlichen auf die äußere Inaugenscheinnahme, die Angebotsunterlagen sowie eigene Erfahrungswerte aus vergleichbaren Objekten gestützt. Hingegen liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Käuferin Gründe für den Kauf hatte, die einen überteuerten Kaufpreis hätten rechtfertigen können."
