Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung von US-Grundvermögen

Im Zusammenhang mit der Nachlassplanung für Deutsche mit Vermögen in den USA werden wir immer wieder auch gefragt, wie Deutschland Einkünfte aus Vermietung von Grundvermögen in den USA versteuert. Der Beitrag erläutert einführend, welcher Staat die Einkünfte einer in Deutschland ansässigen Person ohne US-Staatsangehörigkeit mit US-Grundvermögen besteuert.

US-Einkommensteuer

Besteuerungsgrundlage

Die Einkünfte aus US-Quellen (U.S. source income) eines nicht-ansässigen Ausländers (non-resident alien) unterliegt der US-Bundes-Einkommensteuer (federal income tax). Einkünfte aus der Vermietung von Grundvermögen in den USA (rental income from real property located in the U.S.) ist immer "U.S. source income" (IRC § 861[a][4]) und somit in den USA steuerbar.

Besteuerungsrecht der USA nach dem Doppelbesteuerungsabkommen

Die Vereinigten Staaten von Amerika (USA) und die Bundesrepublik Deutschland haben auf dem Gebiet der Einkommensteuer ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA-USA-ESt.) geschlossen.

Nach Art. 6 Abs. 3 DBA-USA-ESt kann die USA Einkünfte aus der Vermietung von US-Grundvermögen unabhängig von der Ansässigkeit des Eigentümers besteuern.  

Die USA ist daher nicht gehindert die Einkünfte aus Vermietung von US-Grundvermögen zu besteuern.

US-Quellensteuer

Die USA erheben nach IRC § 1441 eine Quellensteuer (withholding tax) auf Zahlungen an nicht-ansässige Ausländer. Ist der Vermieter ein nicht-ansässigen Ausländer muss daher der Quellensteueragent -  dies kann der Mieter (tenant) oder die Hausverwaltung (rental agency) sein -  30 % des Zahlbetrags einbehalten und unmittelbar an die US-Steuerbehörde IRS abführen. Der Mieter (tenant) oder die Hausverwaltung (rental agency) weisen mittels des IRS Steuerformular 1042-S nach, dass sie dieser Pflicht nachgekommen sind. 

Verpflichtung zur Abgabe einer US-Bundes-Einkommensteuererklärung

Gemäß IRC § 6012 muss jede natürliche Person mit einem Brutto-Einkommen (gross income), welches den persönlichen Freibetrag (personal exemption) zuzüglich dem Grundfreibetrag (basic standard deduction) für eine solche Person übersteigt, eine Steuererklärung abgeben. Die Erklärung erfolgt für einen nicht-ansässigen-Ausländer (non-resident alien) mittels des IRS Steuerformulars 1040NR.

Sofern eine Versteuerung nach dem individuellen Steuersatz und auf der Grundlage der Netto-Erträge gewünscht wird, müsste ein entsprechender Antrag gestellt und eine Steuerklärung abgegeben werden.

Besteuerung der Mieteinkünfte aus US-Grundvermögen in Deutschland

Besteuerungsgrundlage

Die Einkünfte aus Vermietung (und Verpachtung) einer Person mit Wohnsitz in Deutschland unterliegen nach § 21 EStG der Einkommensteuer. 

Kein Besteuerungsrecht nach dem Doppelbesteuerungsabkommen

Deutschland kann Einkünfte aus Vermietung von US-Grundvermögen nicht besteuern; allerdings besteht ein Progressionsvorbehalt (Art. 6 i.V.m. Art. 23 (3) Buchst. a S. 1 und 2 DBA-USA-ESt., und § 32b EStG).

Glossar: Nicht-ansässiger Ausländer (nonresdient alien)

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